Квартира под сдачу: как сделать максимально бюджетный ремонт?

Популярный способ инвестиции накопленных средств в России и особенно в Москве – покупка квартиры для сдачи в аренду. Но потенциальному арендодателю необходимо помнить о так называемой «амортизации» квартиры – ухудшении её состояния после проживания арендаторов и необходимости проведения регулярных косметических ремонтов. Во сколько обойдётся «амортизация» и как наиболее выгодно решить этот вопрос, чтобы ремонты не «съели» всю вашу прибыль?

На форумах, где обсуждается заработок на сдаче квартир в аренду, часто можно прочитать комментарии-«страшилки», в которых описываются огромные затраты на ремонт, особенно после неаккуратных жильцов. Почитав такие комментарии, становится непонятно: если сдавать, положим, квартиру в Москве за 30 000 рублей в месяц и каждые три года делать в ней ремонт на миллион рублей – где выгода-то? Две тысячи рублей в месяц? Конечно, такой вариант в качестве инвестиции рассматривать смешно. Стоимость ремонта должна соответствовать прибыли.

Давайте подойдём к проблеме с реалистических позиций. Что нужно учитывать человеку, планирующему купить квартиру для сдачи в аренду?

1. Стоимость первоначального, капитального ремонта.
2. Необходимость регулярного обновления ремонта после аккуратных арендаторов, проживших достаточно долгое время.
3. Форс-мажорные ситуации. Вам могут попасться жильцы-неадекваты, которые просто «убьют» квартиру.
4. Планы на проживание в этой квартире в будущем (возможно, вы планируете через несколько лет переехать в этой жильё или отдать квартиру детям).

В соответствии с конкретной ситуацией следует разработать стратегию финансовых вложений.

«Чистенько и скромненько» – или «пафосно и элитно»?

Прикидывая затраты на первоначальную отделку, последующие регулярные ремонты и форс-мажоры, нужно определиться с классом жилья, которое вы будете сдавать в аренду. Если вы сдаёте квартиру с видом на Кремль, то дешёвые обои будут смотреться, мягко говоря, неуместно. Если же ваше предложение – бюджетное жильё, то зеркальный потолок в спальне, мозаика в ванной и даже тёплые полы, популярные у среднего класса, будут явным излишеством.

Для бюджетного арендного жилья миллионные ремонты не требуются. Даже если вы устраиваете капитальный ремонт с нуля (часто инвестиционные квартиры покупают безо всякой отделки, чтобы сэкономить на стоимости), вполне можно обойтись в скромную сумму:

● 220 000 рублей для «однушки» в новостройке (расчёт сделан для площади 34,4 кв., ремонт в компании "ПроффСервис");
● от 300 000 рублей для «двушки»;
● около 500 тыс. рублей для «трёшки».

Ряд застройщиков предлагает типовую отделку однокомнатной квартиры по стоимости от 500 тысяч рублей. Как видите, можно обойтись и меньшими финансовыми жертвами.

Косметический ремонт обойдётся ещё дешевле (в 2 – 3 раза). Кстати, если вы будете делать ремонты в одной и той же фирме, то можете рассчитывать на существенные скидки.

Как часто нужно будет обновлять ремонт?

В Москве, кончено, можно сдать и совершенно «убитую» халупу. Но если вы рассчитываете на приличных жильцов, пускай и небогатых, квартира должна выглядеть аккуратно. Это значит, что обновление косметического ремонта потребуется примерно раз в три года при условии, что жильцы – не свиньи. Но, к сожалению, даже достаточно аккуратные арендаторы всё равно не будут относиться к вашему жилью, как к своему. Так что часть прибыли обязательно откладывайте на специальный счёт, деньги с которого пойдут на оплату косметического ремонта.

Какая это должна быть сумма? Естественно, всё зависит от класса сдаваемого жилья. Оптимально откладывать 10% (выбирайте долгосрочные депозиты, на год или на два, чтобы получить ещё и хорошие проценты). Например, если вы сдаёте квартиру за 30 000 рублей в месяц, за три года у вас накопится более 100 000 рублей. Этого вполне достаточно, чтобы обновить покраску, обои, а также произвести какие-то дополнительные необходимые работы или же подновить мебель, сменить обивку на диване, купить новую микроволновку.

Текущий ремонт сантехники лучше всего возложить на самих жильцов. Это следует прописать в договоре. Потёк унитаз или сломали душевую лейку – пусть сами и ремонтируют.

Квартира под сдачу: как сделать максимально бюджетный ремонт?

Если арендаторы «убили» квартиру…

Важный момент – финансовая страховка на случай «форс-мажоров». Обязательно предусматривайте в договоре залог в размере оплаты за месяц. Но, увы, иногда этих денег может не хватить на то, чтобы ликвидировать последствия проживания «свинтусов». Поэтому ещё 5 – 10% откладывайте на «форс-мажорный» счёт. Из него вы сможете взять деньги срочный ремонт.

Возможно, вам потребуется слегка «подновить» ремонт уже через год: например, нужна будет смена обоев в одной комнате или обновление ламината в прихожей. Или, скажем, нужно будет купить новую стиральную машину. Но не исключено, что траты будут существенными (особенно если вы заселите бригаду гастарбайтеров или компанию студентов). Чтобы не терять на процентах, этот депозит кладите на срок до трёх месяцев или полугода – так, чтобы можно было снять нужную сумму, когда потребуется.

Если форс-мажоров нет, продолжайте копить. Ведь через 10 – 15 лет даже при условии сдачи квартиры адекватным людям потребуется серьёзный ремонт (возможно, с заменой окон, пола, сантехники). На него стоит накопить 200 – 300 тысяч рублей (мы рассматриваем, напомним, бюджетный вариант).

Эконом-ремонт в рассрочку

Особенно важно иметь такую финансовую подушку на случай ремонта людям, которые сдают квартиру на пенсии или живут только на деньги от сдачи жилья. Но что делать, если такой подушки нет, а ремонт делать нужно? Да и в любом случае, арендодателю хочется максимально сократить срок «простоя» квартиры, и копить в данном случае с зарплаты – не вариант. Но не переживайте – вас выручит ремонт в рассрочку.

Рассрочку можно взять и в том случае, если вы купили новостройку без отделки или недорого приобрели «убитую хату», в которой нормальные люди жить не станут. С ремонтом в квартире, которая предназначена для сдачи, не стоит затягивать. Закажите ремонт в рассрочку – и платите за счёт ежемесячных платежей от жильцов.